БЦ класса А: как меняется сегмент офисной недвижимости

Как в связи с пандемией поменялся подход к аренде офисов в бизнес-центрах, и будут ли снижаться ставки? Об этом и многом другом в интервью Натальи Никитиной, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, для ЦИАН.

Пойдут ли собственники на уступки

— Изменился ли офисный рынок с начала пандемии? Как поменялась расстановка сил, ценники на аренду коммерческой недвижимости?

— Спрос на офисы в бизнес-центрах в 2020 году не был катастрофически низким. К концу года, на начало декабря, объём приобретенных и арендованных площадей составил 1,46 млн кв. м, а за последние 3 года в среднем был 1,8–2 млн кв. м.

Уменьшается количество новых бизнес-центров. За 2020 год на рынок вышло на 100 тысяч кв. м. площадей меньше, чем за 2019 год. 73 тыс. кв. м передано в субаренду – компании сокращают офисные площади, но не могут досрочно разорвать договор аренды офисов в БЦ из-за штрафов. Показатели вакантных площадей за 2020 год возросли с 10 до 13%, сегодня это примерно 2 млн кв. м.

В 2021 году предполагается реализация освободившихся площадей, особенно в БЦ класса А https://airportcity.spb.ru/. Планируется, что компании будут уменьшать площади в среднем на 20%, а у крупных арендаторов этот показатель может достичь и 50%.

— Удаленка – форс-мажор из-за пандемии или уже наметившийся тренд, набирающий обороты на фоне коронавируса?

— Удаленка существовала и раньше, но не была трендом. Большинство вопросов у работодателей при переходе сотрудников на дистанционный режим возникает в сфере контроля работы. Некоторые руководители думают, что на удалёнке никто не работает.

Весной дистанционка стала вынужденной мерой и показала, что большинство сотрудников могут эффективно работать из дома. Здесь и встал вопрос об уменьшении офисных площадей.

Не самые успешные компании будут и дальше сокращать площади в рамках антикризисного менеджмента. Для других же офис станет зоной общения – планируется, что даже после окончания пандемии часть сотрудников продолжит работать в дистанционном формате. Это изменит структуру и размеры офисов.

 

Что ждет сегмент офисов класса А в 2021 году

-Будут ли в 2021 году крупные сделки в офисном сегменте?

— Всегда найдутся компании, которым нужно приобрести офис класса А. В 2021 году в основном это будут российские компании, иностранные начнут уменьшать площади.

— Как изменятся ставки аренды в офисном сегменте?

— Закредитованность собственников не позволяет перешагнуть некий порог арендных ставок. Им выгоднее оставить офисы пустующими, чем пересмотреть кредиты и переоценить здания.

— Таких собственников на рынке много?

— Практически все бизнес-центры класса А за исключением некоторых объектов. Портфельные арендодатели не могут отклоняться от определённой финансовой модели. Например, если в бизнес-центре вакантно 3% площадей, собственнику нет смысла снижать ставку. Более того, если на объекты есть спрос, а ставки привязаны к доллару, собственники будут и дальше поднимать ценник.

— Какими Вы видите офисы будущего?

— Это будет скорее офисная экосистема, в которой локация всё меньше влияет на работу. Погрузиться в рабочий процесс сегодня можно дома, в кафе, в парке, а не только в офисе.

После смягчения ограничений больше всего вернуться в офис стремятся молодые сотрудники. Им часто не хватает пространства, чтобы обустроить рабочее место, некоторые живут с родителями. Важна и социализация – на работе многие активно общаются.

После окончания пандемии офисы перестанут быть просто местом, где реализуются проекты. Они станут культурными, социальными центрами, площадкой для встреч и общения.